引言：
就在上周五（11月17日），金融监管部门在金融机构的座谈会上提出“三个不低于”，即各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速，同时还提出拟修改开发贷、经营性物业贷、个人住房贷款办法等。
仅三天，“监管机构正在起草一份中资房企白名单”的消息开始流传开来，相较之前的白名单，据说此次白名单中企业的数量将扩容，可能有50家国有和民营房企会被列入其中，在列的企业将获得包括信货、债权和股权融资等多方面的支持，甚至有银行已经开始向重点客户展开营销了。
风险总体可控，银行贷款面临囚徒困境
中国人民银行行长潘功胜曾表示，总体看，中国的房地产金融风险是可控的，在现在这样一个时点，推出这样一份名单，无疑是出自中央对这一判断的信心。
我们也同样有理由相信，风险是可控的。10月的经济数据表明，中国的经济正处在逐渐复苏的进程中，工业、消费、就业等指标均有所改善，房地产行业的相关指标虽仍在下行通道，但在边际上已出现改善。万科董事会主席郁亮在8月31日召开的万科中期业绩会上提到，“现阶段的市场显然超跌了，由于地产销售低迷已经持续了一段时间，市场情绪受到了一定影响，做出了过度反应”，房地产行业长期来看仍有相当大的发展空间。
//WWW。lUoMaysd。coM控风险显然离不开对房企融资端进行支持，尤其是在当前房地产行业流动性趋紧的情况下，尤其是对在出险边缘的房企。然而在风险总体可控的背景下，房企的融资表现为什么却不尽如人意呢？答案很可能是因为当前的融资市场存在囚徒困境。
//WWW。lUoMaysd。coM对于银行来说，贷款给房企是要冒一定风险的。资产的流动性是银行评估是否能够放贷的重要因素，一方面，销售的长期低迷导致房地产行业流动性紧张，直接影响银行的放贷意愿，另一方面，流动性的起伏使得抵押品的价值变得不稳定，其变现能力大打折扣，同样对银行的放贷意愿造成影响。
//WWW。lUoMaysd。coM各家银行虽然都知道风险总体可控、市场存在超跌、边际上已出现改善，房地产市场会逐步的稳下来，但谁都不愿意先贷款。因为先贷款的人意味着要冒更大的风险，意味着更低的安全边际，由别人先行放贷进行“垫背”，待市场复苏进一步巩固后再跟进，无疑是“优势策略”。最后的结果就是房企"无款可贷"，尤其是对那些在出险边缘游走企业来说，这一“窘境”只能借助外力来摆脱。
50家房企预测，名单考虑两个方面
其实，近两年，已出现了多个版本的涉及房企融资的“白名单”，如2022年5月，监管部门指示中债信用增进投资公司对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”，出现了“示范性发债、优质民营房企”名单，美的、碧桂园、龙湖等在列；今年1月，人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，央行货币政策司司长邹澜提到，有关部门正起草《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，对“聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企”，重点推进“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间，龙湖、金地、碧桂园、新城、美的、远洋、滨江等榜上有名。
那么，这次白名单中可能的主体有哪些呢？
我们认为考虑的因素大致可以分为两个方面，第一是企业的销售规模，规模较大的企业相对来说也就更重要，其一举一动都会备受关注，对行业的影响也会更大，第二是投资者的认可程度，也就是说并不是出了险就一定不能上白名单，在债务重组或偿还方面有明确进展的，还值得“救一救”的企业同样也有进白名单的机会。
根据目前1-10月的销售金额、剔除预收账款资产负债率、净负债率、现金短债比、投资者认可程度等，我们做了如下筛选：
树立标杆促信心恢复，效果仍需看具体落实
“50家房企融资白名单”的主要目标还是为房企“保交楼”提供资金，进而促进房地产与金融的正常循环，而不是对房地产行业进行刺激。
在宏观上能够发挥两个作用，第一是向市场传递信心，白名单的起草，表明了有关部门对房地产行业当前状态的判断和未来相关政策的态度，可以看作是相关政策进一步加码，尤其是发挥融资政策作用,进而稳定市场的风向标，第二是向市场传递了信息，为市场提供指导，通过筛选出50家房企，树立起标杆，告诉金融机构究竟什么样的房企是可以为其提供融资的，为银行发放贷款、中债增担保房企债券发行等行为提供指导。通过树立行业标杆、“先进带后进”的方式，“50家房企融资白名单”或能通过层层传导，逐步恢复市场信心。
//WWW。lUoMaysd。coM对于微观主体，也就是各家房企来说，白名单的效果可能并不一致。对于目前银行贷款等融资均正常进行的企业来说，进入白名单的用处并不大，但对于处在出险边缘、被银行拒贷的房企来说，益处则较为明显。购房者对房企的信心是影响企业未来前景的核心问题，对于处在出险边缘的企业，购房者难免有顾虑，稳住融资性现金流就能稳住市场的信心，避免“现金流恶化-信心丧失-现金流进一步恶化”的恶性循环，而对于融资正常的企业来说则不存在这一问题。
同时，实际的效果还是要看政策的执行情况，之前例如“金融16条”、“三支箭”等融资政策在实施过程中也遇到了各种问题，比如股权和债券投资者的用脚投票等等，最终产生的影响有限，光有好的政策还不够，政策的执行也同样重要。
